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住宅ローンどう選ぶ??固定金利、変動金利?元利均等、元金均等?

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どうも、ぱらでぃんです。

 

住宅購入・・・人生で最も高い買い物などと言われたりしますね。

持ち家やマンションなどの購入を考えるタイミングは人それぞれだと思いますが、やはり最も多いのは30代~40代で結婚後や子供の誕生前後、子供の就学前、などでしょうか。

またはある程度子供が大きくなって貯蓄もそこそこ増えてから、といった方もいるかと思います。

 

私は今から8年前、2011年の夏に建売住宅を購入しました。

新築ではありますが、当時の収入から見ればグレードは低い方だと思います。

同年代の友人なども住宅購入は同時期に集中していたような気がしますので最近はあまり聞きませんが、会社の同僚や後輩で30代前半くらいの人達が続々と購入しています。

 

そこで、一応ファイナンシャルプランナー(FP)の端くれとして住宅ローンの事について書いてみようと思いました。

 

 

 

 

金利のタイプ

 

住宅ローンを組む上で重要なポイントの1つが金利です。

目先の金利でなんとなく決めてしまった方もいるかも知れませんが、金利には3つのタイプがあります。

 

①固定金利(全期間固定型)

 

借り入れた時の金利が借入期間中ずっと変わらないタイプです。

メリットとしては、借入時に全期間の返済額が確定するため計算が立ちやすく、借入後に金利が上昇しても返済額は変わらない事などが挙げられます。

デメリットとしては、逆に借入後に金利が低下しても返済額は下がらない事でしょうか。

 

②変動金利(固定期間選択型)

 

最初の年のみ固定で%などのように一定期間固定でその後に変動金利が適用されるタイプです。

メリットは、固定期間中の返済額が確定できる。その後に金利低下すれば返済額も下がる事です。

デメリットは、金利上昇により返済額が増えるのと、借入時に全期間の返済額が確定しないので返済計画は立てにくい事です。

 

③変動金利(全期間変動型)

 

全借入期間に渡り金融情勢の変化に伴い金利が変動するタイプ。

メリットは、当初金利は固定と比べ低いケースが多い事です。

あとは同じく、メリットでありデメリットでもありますが、金利上昇すれば返済額が高くなり、金利下落時には返済額が下がります。

返済計画については、最も立てにくいプランになります。

ただし、逐一変動がある訳では無く、金利の見直しは半年、返済額の見直しは5年毎が一般的なようです。

なので、最低5年は同一の返済額になります。

 

 

ちなみに私は固定金利、フラット35を選びました。

金利は今よりもかなり高く、2%台後半で当初10年間は1%低い優遇金利となっています。

不動産屋さんなどは支払い金額を安く見せるために、変動金利を適用して試算する事が多いです。

なので言われるがままにローンを組むと変動金利になるパターンが多そうです。

2019年現在では大幅に金利が上昇するようなケースは考えにくく、変動の方が良いような気がします。

ただし、今後20年後、30年後となると当然分かりませんが。

 

 

元利均等方式・元金均等方式

 

 住宅ローンの返済方法には元利均等方式と元金均等方式があります。

 

元利均等方式

 

 

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元利均等型のイメージ

 

 

元本と金利を併せた月々の支払額が一定となるように組まれる方式です。

メリットとしては、返済額が一定のため計画が立てやすく、元金均等と比べて当初の支払額が安くなります。

デメリットとしては、元金均等と比べて返済総額が多くなります。また、借入金残高の減り方が遅くなり、特に初期の方では返済額の大半が金利となってしまいます。

 

 

元金均等方式

 

 

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元金均等型のイメージ

 

 

月々の返済額は返済が進むにつれ少なくなってきます。

メリットとしては、元利均等に比べて元本の減少が早いため、同じ借入金の場合、元利均等よりも総返済額は少なくなります。

デメリットは、返済開始時が最も返済額が高いため、当初の返済負担が重くなります。

 

私自身は元金均等にしました。

こちらも、不動産屋さんなどは金利計算がしやすい元利均等で試算してくるケースがほとんどだと思います。

こちらからお願いしない限り元金均等の存在すら説明しないと思います。

私がお願いした際も非常に慌てていたのを覚えています(笑)

 

 

最後に

 

私自身がチョイスしている事もあり、少々元金均等寄りの意見となってしまいますがご了承下さい。

元金均等にした一番の理由はもちろん返済総額が少ないからです。

現在では低金利が進んでしまい、どちらを選んでもそれほど大きな差は無くなってしまいましたが、私が住宅ローンを組んだ8年前ではまだまだ差がありました。

25年ローンで組んだのですが、住宅ローンは最長35年まで組めますので元利均等と元金均等の支払金利の差も実は馬鹿には出来ません。

 

元金均等の一般的なデメリットは上の項で書きましたが、まず、返済金額が一定ではない点について。

これについては上の図の通り、最初が一番高く徐々に減少します。

優遇金利の終了などで一時的に上がる事はありますが、基本的には返済額は減る一方なのです。

減り幅も低金利の現在では1ヶ月に数十円から数百円だと思いますので返済計画に支障が出るレベルではないのです。

まさか十円単位まで返済計画を立てている人はいないでしょうから(笑)

次に当初の返済額が高いという点について。

こちらは、当初の返済額を基準に考えれば問題ありません。

当初で背伸びをして苦しく、徐々に楽になっていくだろう・・・

こんな返済計画はそもそも立てるべきではありません。

 

さらに、住宅ローン全体についてもそうです。

現在賃貸の人が、今の家賃と同額、若しくは少し足すだけで家やマンションが買える。

こういう考えは非常に危険です。

極端な話ですが、現在の家賃の半額程度の支払いにならないと金銭的なメリットはほとんどありません。

逆に言うとそういう家を建てる、若しくは買うべき、つまり贅沢せずに住める家をまずは目指すべきだと思っています。

 

まあ、最後はちょっと厳しめの意見を書いてしまいましたが、現代の住宅購入をナメている人が周囲にあまりにも多いもので・・・

公務員ですら確実な昇給が約束されていませんし、ましてや民間企業ではとっくに終身雇用は崩壊しています。

将来の収入が全く予測できないこの時代に無理な住宅ローンは絶対に組むべきではないと思っています。

ぶっちゃけ、不動産屋や銀行は買い手、借り手を探すのに必死です。

どうにも苦しくなった頃には不動産屋担当者や銀行担当者は退職、異動などで消えてます。

一昔前ではありえないような職種、属性、収入の人でもローン審査が通ってしまうのです。

 

住宅は人生で最も高額な買い物です。

自ら知識をつけ、知識武装、自己防衛をして臨んで欲しいと思います。